失敗しないアパート経営の３つ極意　【立地編】

アパート経営の極意

アパート経営　失敗したくなければこの３つの極意！！

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アパート経営の３つ極意

 

【立地編】

 
 
 

 

建物が建つ時、または建物を購入する時に重要視される「立地」および「立地条件」と呼ばれています。勿論アパート経営においても非常に重要なポイントとなります。

 

辞書には、「産業を営むのに適した土地を選び決めること。また、そこに商店や工場などをつくること」が立地で、「立地に際して必要な、自然的および社会的条件」が立地条件であると書いてあります。しかし、これでは意味がよくわかりません。平たく言ええば、「建物の場所が創りだす、利便性を含む価値」が立地で、その基準が「立地条件」です。利便性とは、便利なこと、便利の程度をいいます。

 

なぜ、この「立地」が大切なのでしょうか。

 

その理由は「立地」が良ければ、入居者からの支持が高くなるからです。たとえ、一時的に空室になったとしてもすぐに埋まる可能性が高く、空室対策に時間もお金もあまりかかりません。これに対して、「立地」が悪いと、建った時から入居者の入りが悪く、その状態が続いて「空室対策」が常態化します。空室対策に時間もお金も使うことになり、結果的に、同じお金を使って建てても、リターンに大きな差が生じてしまいます。もとより、アパート経営の根幹となる家賃収入を生む「入居者」が取り込めないとなると、アパート経営自体に大きな支障をきたします。

 

それでは、「立地条件」の基準となる「建物の場所が創りだす、利便性を含む価値」とは、いったい何を指すのでしょうか。たとえば、日当たりの悪い場所やがけ崩れが起きそうな場所、また、建物自体を建ててはいけない場所（市街化調整区域等）など、法律や規制によって建築が制限されている所なら、ある程度の「立地」判断はつきます。そこに行けば、感覚的に理解できるからです。

 

しかし、これから建てようとする場所や今建ててある場所が「立地」の良い場所なのか、そうでないのかを判断するには、ある程度の基準がなければわかりません。その基準は以下の3つです。

交通の利便性
目的地への利便性
周辺環境

それぞれを解説していきます。

 

 

交通の利便性

これは、皆さんもよくご存じであり、不動産広告等でも必須掲載項目なので、よくご覧になられていると思います。内容としては、「公共交通機関（鉄道・バス・船等）へのアクセス」これらの駅から（まで）の距離で、徒歩で何分かかるかが基準となります。80メートルを１分で換算した数値が使われます。

 

 

目的地への利便性

これにはいくつかの指標（私の考えた）があります。それは、

■目的地への利便性①お仕事をされている方であれば、その勤務場所への距離

 

■目的地への利便性②学生であれば、学校までの距離（幼稚園、保育園、小学校も同じく）

 

■目的地への利便性③日常的によく訪れる場所への距離（スーパー、銀行、ショッピングセンター、コンビニ、ドラッグストア、ホームセンターなど）

これらは、基本的に徒歩圖内にあればベストなのですが、自転車で行ける範囲でも構いません。

 

 

周辺環境

ズバリ建物の周りの環境と少し距離が離れたところまでを含む全体の環境のことです。

 

建物の周り

隣が遊技場や飲食店など、人の出入りの激しいところは要注意です。目的地への利便性
③を考慮した場合、これらの店が近くにあるのはＯＫですが、隣にあるのはダメです。繁華街の中も、環境的にはよくありません。これらには、交通上の危険性や防犯上の懸念があります。また、幹線道路に近いのは良いのですが、面していると車や人の騒音が気になります。鉄道もしかりです。

 

できれば、周りは静かで少し緑のあるところが望ましく、公園などがあるととてもよいです。また、入居者同士もさることながら、周りに住んでいる人が自分と同じような境遇の人、または価値観が同じような大が住んでいるところもいいところです。

 

 

全体の環境

周辺環境が良くても、少し離れたところに「山」や「川」、「池」や「海」など、天変地異によって影響を受けるものがあると、これも要注意です。また、工場や迷惑施設などにも配慮する必要があります。

 

ここで、土地活用のアパートなどの建築物の敷地として注意すべき「土地と地形」について説明します。

 

土地の特徴
 
山麓部

古い土石流の堆積でできた地形、また地滑りによってできた地形、谷の出口にあたるところは特に注意が必要です。

 

丘陵地、台地、段丘

一般に水はけも良く、地耐力もあり、また洪水や地震に対する安全度も高く、宅地としては適地といえます。しかし、・丘陵地、台地の縁辺部は、がけ崩れの危険性があります。・台地上の浅くて広い谷は集中豪雨などで、浸水の危険があります。

 

低地部

基本的には洪水や津波、地震に対して弱く、宅地としては好ましくありません。しかし、・扇状地（谷の出口に扇状に拡がる微高地）、自然堤防（低地の川沿いに、洪水による堆積土砂でできた堤防状の微高地）、元は川だったものの現在は廃川となっている微高地などは宅地として利用できます。ただし扇状地は、土石流災害には要注意です。

 

【地形の特徴】

・低地の中でも、デルタ（三角州）地域、旧河道（昔の川跡）、自然堤防に囲まれた後背低地は、洪水・地震に弱く宅地として好ましくありません。

 

干拓地・埋立地

干拓地は宅地としては好ましくありません。埋立地は干拓地よりは安全ですが、高潮や津波の危険があります。

 

【地形の特徴】

・地表がほとんど平坦で、近くの川、湖、海などの水面との高低差が極めて小さく、古い集落や街道がないような地形は地盤が軟弱の場合が多いです。

 

・山や丘陵地、台地の縁辺部では土地が崩壊する危険があります。過去に崩壊したところは、馬蹄形状の凹地形を示し、再び崩壊する危険があります。

 

・断層は、周辺部分の地層強度が低下しているため、がけ崩れや土石流を発生させる危険があります。

 

もちろん、このサイトで紹介している資料請求サービスでは、上記のような立地や土地の条件なども、各アパート業者に相談ができます。大東建託にも東建コーポレーションにも相談可能です。

 

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