■■■アパート経営の「利回り」とは？

表面利回りは、年間の収入を物件の購入価格で割り、その値を100倍したものです。この指標は収益を大まかに捉えるためのものであり、実際の利益を正確に評価するには不十分です。

表面利回りとは？

表面利回りは、不動産投資における収益性を評価する際によく用いられる概念です。これは、満室時の年間家賃収入を物件の販売価格で割ったものです。例えば、年間の家賃収入が300万円で物件の販売価格が2000万円の場合、表面利回りは300万円÷2000万円＝0.15、つまり15%となります。この表面利回りは、不動産投資ポータルサイトなどで一般的に表示され、投資家が物件の収益性を比較する際の指標として利用されます。

実質利回りは、年間の収入からランニングコスト（修繕費や管理費など）を差し引いたものを、物件の購入価格で割り、その値を100倍したものです。この指標は実際の利益をより正確に評価するためのものであり、投資家が利益を確実に把握する上で重要です。

実質利回りとは？

実質利回りは、表面利回りよりも現実的な利益を評価するための指標です。これは、家賃収入から購入時や運営時にかかる諸経費を差し引いた金額を、実際の物件の取得価格で割ったものです。表面利回りと異なり、実質利回りは物件を取得して運営する際に発生する実際の費用を考慮したものであり、より正確な投資収益を示します。

表面利回りと実質利回りの主な違いは、考慮する費用の範囲です。表面利回りは単純な計算であり、満室時の家賃収入と物件の販売価格だけを考慮します。一方、実質利回りは、購入時や運営時にかかる諸経費を差し引いた実際の利益を反映します。したがって、実質利回りはよりリアルな投資収益を評価するための指標として用いられます。投資物件を選ぶ際には、表面利回りだけでなく、実質利回りも十分に考慮することが重要です。

想定利回りは、満室を想定して計算される収益の指標です。つまり、その物件が最大限の収益を上げた場合の利回りを示します。ただし、実際の運用では満室状態が維持されるわけではないため、想定利回りはあくまで目安として考える必要があります。